Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) leitet in Deutschland die Energiewende ein. Laut Gesetz für Erneuerbares Heizen wird ab 1. Januar 2024 der Umstieg auf Erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen verpflichtend. Schrittweise wird damit eine klimafreundliche Wärmeversorgung umgesetzt, die mittel- bis langfristig planbar, kostengünstig und stabil ist.

„Wir beobachten aktuell bei der Sanierung von Immobilien noch eine Zurückhaltung. Das hat mehrere Gründe. Zum einen waren die KfW-Fördermittel zu schnell ausgeschöpft und zum anderen hat die Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz eine große Verunsicherung verursacht. Hinzu kommen die angeschlagene Bauwirtschaft, die hohen Materialpreise als auch die gestiegenen Zinsen, die die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Ein Blick auf die Energieeffizienzklasse der bei ImmoScout24 angebotenen Immobilien zeigt, dass ein Fünftel der Objekte mit Klasse A oder B ausgewiesen ist und damit einen guten bis sehr guten energetischen Standard ausweist. Die mittleren Energieeffizienzklassen C und D machen 38 Prozent des Immobilienangebots aus. In den Klassen schlechter als D ordnen sich 42 Prozent der Immobilien ein. Der Sanierungsbedarf ist demnach hoch.

Je älter die Immobilien sind, desto höher fällt der Anteil der Immobilien aus, die in Zukunft eine energetische Sanierung erfordern. So weisen Altbauten mit Baujahr zwischen 1850 und 1949 zu 63 Prozent eine Energieeffizienzklasse schlechter als D auf. Hingegen liegt der unzureichend sanierte Anteil bei Immobilien mit Baujahr 1991 bis 2013 bei lediglich 17 Prozent.

Wenn Immobilien energetisch saniert werden, dann zum Großteil so, dass sie nach den Sanierungsmaßnahmen Energieeffizienzklasse D und damit der Zielvorgabe der EU-Richtlinie entsprechen: Immobilien, die auf dem Portal mit Energieeffizienzklasse E inseriert waren, wurden zu 73 Prozent so saniert, dass sie nun Klasse D erreichen.

In der Immobilienwirtschaft hat sich die Lage zugespitzt. Die äußeren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich wesentlich verändert: 700.000 Wohnungen fehlen, der Neubau ist um rund 30 Prozent eingebrochen, die Bau- und Energievorschriften verunsichern, die Energiekrise erfordert teure Sanierungen und die Zinswende macht Bauen unbezahlbar. Familien können sich kaum noch Immobilieneigentum leisten, Wohnraum in den Ballungsräumen ist durch den starken Zuzug knapp geworden.

Die Immobilienwirtschaft hat vorsichtig optimistisch auf den Gipfel im Kanzleramt und die Signale zum „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ reagiert. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), spricht von einem neuen Realismus beim Klimaschutz und klaren steuerlichen Entlastungssignalen: „Es gibt heute einen echten Ruck, und es ist mehr herausgekommen als die erforderlichen Beschleunigungsmaßnahmen.“

Ein wesentlicher Beitrag des Bundes ist eine neue Abschreibungsmöglichkeit, die Projektentwicklern das Arbeiten wieder ermöglicht. Begrüßt wird auch der vorläufige Verzicht der Bundesregierung auf den strengen Energieeffizienzstandard für Neubauten. Die Regierung will Sanierungspflichten für einzelne Wohngebäude ausschließen und den Bau preiswerter Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beschleunigen und durch eine Sonderregelung im Baugesetzbuch ermöglichen.

Die Förderung von Wohneigentum soll verbessert werden. Mehr Familien als bisher sollen in den Genuss von zinsgünstigen Baudarlehen kommen. Die staatlich geförderten Darlehenshöchstbeträge sollen um 30.000 Euro angehoben werden. Die Einkommensgrenze, bis zu der ein zinsgünstiges Darlehen beantragt werden kann, soll von 60.000 Euro auf 90.000 Euro pro Jahr angehoben werden.

Die Kaufnachfrage hat sich seit dem Zinsanstieg hin zu günstigeren Objekten verschoben. Dies zeigt die Auswertung der Nachfrage auf Basis der Daten von ImmoScout24 vor und nach dem Zinsanstieg.

Ein Großteil der Kaufinteressenten kann sich seit dem Anstieg der Finanzierungskosten nur noch günstigere Objekte leisten. Im ersten Quartal 2023, als das Zinsniveau bei rund vier Prozent lag, verlagerte sich die Nachfrage daher auf Immobilien in niedrigeren Preiskategorien zwischen 250.000 Euro und 550.000 Euro. Im Vorjahreszeitraum waren noch Immobilien in der Preisklasse von 550.000 Euro bis 850.000 Euro am stärksten nachgefragt.

Das gestiegene Zinsniveau bedeutet häufig eine doppelt so hohe monatliche Ratenbelastung wie in der Niedrigzinsphase. Nachdem die Zinsen über ein Jahr lang in ständiger Bewegung waren, gehen Experten nun davon aus, dass die Zinsen länger auf dem aktuellen Niveau verharren werden. Dies bedeutet wieder mehr Planungssicherheit.

Eine aktuelle Auswertung zeigt, wie sich die Angebotspreise für Immobilien je nach Energieeffizienzklasse im Jahresvergleich entwickelt haben: Nahezu preisstabil sind Immobilien der Klassen A und B in den kreisfreien Städten. Einen Preisrückgang verzeichnen die Angebotspreise für Immobilien der Energieeffizienzklassen C und D. Sie sinken in den Städten um acht Prozent. In den Klassen E bis H liegt der Preisrückgang bei fünf Prozent.

Zukunftsorientierte Eigentümer älterer Immobilien, aber auch Kauf- und Verkaufsinteressenten kommen nicht umhin, über eine Sanierung nachzudenken. Neben den neuen EU-Vorgaben zur Energieeffizienz im Gebäudebereich sorgt auch die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes für ein Umdenken auf dem Immobilienmarkt.

Der Trend ist eindeutig: Ältere Immobilien bleiben gefragt und teuer, wenn ihr energetischer Zustand den neuen Anforderungen entspricht. Eine Sanierung steigert den Wert der Immobilie und zahlt sich in jedem Fall aus.

Der Anteil der Baufinanzierungen, die speziell für Modernisierungen aufgenommen werden, ist allein von Januar bis Mai 2023 um 35 Prozent gestiegen. Die hohe Nachfrage ist vor allem auf steigende Energiepreise und Unsicherheiten durch geplante Gesetzesänderungen zurückzuführen.

Zunehmend wollen Kreditnehmer Einzelmaßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage finanzieren. Größere Vorhaben wie eine umfassende energetische Sanierung ziehen Kunden vor allem beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder bei der Weitergabe eines Hauses innerhalb der Familie in Betracht. Besonders beliebt waren im ersten Quartal 2023 Baufinanzierungen zwischen 50.000 Euro und 75.000 Euro. Je nach individuellem Vorhaben können für die Finanzierung unterschiedliche Darlehensarten und Förderprogramme in Anspruch genommen werden.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramme für umfassende Modernisierungsvorhaben an Wohngebäuden. Dafür stellt sie Immobilieneigentümern vor allem zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Die richtige Anlaufstelle für Einzelmaßnahmen, die auf eine energetische Verbesserung abzielen, ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Ergänzend zu den Fördermitteln, die der Bund bereitstellt, ist es ratsam, sich über regionale Programme zu informieren.

Baumaßnahmen an der eigenen Immobilie sind manchmal unerlässlich. Häufig sind es das Alter oder körperliche Beeinträchtigungen, die Veränderungen im Haus oder in der Wohnung erfordern. Auch der Klimawandel gibt Eigentümern immer öfter Anlass dazu, klimasichere Baumaßnahmen durchzuführen, um Schäden zu vermeiden und langfristig Geld zu sparen.

Doch die Bundesregierung hat sich jetzt auf ein neues Förderkonzept zum erneuerbaren Heizen verständigt. Basis und Ausgangspunkt bilden die bewährten Förderstrukturen der bestehenden „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG). Die BEG wird weiterentwickelt, damit auch künftig die Förderung zu den neuen gesetzlichen Anforderungen passt und mögliche Härtefälle besser adressiert werden können.

Mit dem Gesetz zur Novelle des Gebäudeenergiegesetzes wird der verbindliche Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen gesetzlich verankert. Ab dem 01.01.2024 muss möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In der Folge wird auch die Förderung angepasst.

Es gibt weiterhin im Rahmen der BEG eine Grundförderung für alle Bürgerinnen und Bürger im selbstgenutzten Wohneigentum sowie private Kleinvermieter (bis zu sechs Wohneinheiten, davon eine selbst bewohnt) für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent für alle Erfüllungsoptionen.

Das neue Förderkonzept besteht aus vier Elementen, einer Grundförderung, bei der Bürgerinnen und Bürger wie bereits bislang Zuschüsse für den Heizungstausch erhalten können. Zum zweiten kann die Grundförderung durch einen Klimabonus weiter erhöht werden. Als drittes Element bleibt neben der Zuschussförderung eine ergänzende Kreditförderung weiterhin möglich und schließlich bleibt die heute schon bestehende Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung als alternatives Instrument weiterhin erhalten.

Kommission, Parlament und Mitgliedsstaaten müssen den Plänen noch zustimmen. Darum geht es: Der Gebäudesektor ist von entscheidender Bedeutung für die Verwirklichung der Energie- und Klimaziele der EU für 2030 und 2050. Bessere und energieeffizientere Gebäude sollen die Lebensqualität der Bürgerinnen und Bürger verbessern, gleichzeitig ihre Energiekosten senken und die Energiearmut verringern.

Ab 2030 sollen alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein. Für einige Gebäude sind Ausnahmen möglich. Für bestehende Gebäude haben sich die Mitgliedstaaten darauf geeinigt, Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz einzuführen, die der maximalen Menge an Primärenergie entsprechen, die Gebäude jährlich pro Quadratmeter verbrauchen können.

Dies soll Renovierungen anstoßen und dazu führen, dass es mit der Zeit keine Gebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz mehr gibt.

Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch eines Wohngebäudebestands soll bis 2033 mindestens dem Niveau der Gesamtenergieeffizienzklasse D entsprechen, bis 2040 mindestens einem noch zu bestimmenden nationalen Wert und bis 2050 soll ein Nullemissionsgebäudebestand erreicht sein. Das Potenzial aller Gebäude zur Erzeugung von Solarenergie soll optimiert werden. Nationale Gebäuderenovierungspläne sollen einen Fahrplan mit Zielen für 2030, 2040 und 2050 vorgeben. 

Der Mieterbund begrüßt eine sozialverträgliche Ausgestaltung der neuen Richtlinie. Sie habe „das Potential, Energiearmut zu verringern und bezahlbares Wohnen für alle Einkommensgruppen zu gewährleisten“. Der IVD Bundesverband der Immobilienberater sieht die geplante Richtlinie skeptischer: Es stehe die Befürchtung im Raum, dass hohe Sanierungskosten auf viele Hauseigentümer zukommen könnten. Der Eigentümerverband Haus & Grund warnt vor einem dramatischen Wertverlust bei älteren Gebäuden.

Die Wärmeplanung der Kommunen bildet die Grundlage für eine klimaneutrale Wärmeversorgung und die Verbesserung der Energiesicherung. Dazu ist eine Reduzierung des Wärmebedarfs der Gebäude grundsätzlich notwendig. Der Prozess der kommunalen Wärmeplanung führt Potenziale und Bedarf zusammen. Auf diese Weise lassen sich die Einsatzmöglichkeiten der Energiequellen im künftigen Energiesystem definieren und lokal umsetzen.

Das Öko-Institut ifeu hat den aktuellen Stand der gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Verankerung der Wärmeplanung in einem Bericht dargestellt und Handlungsempfehlungen erarbeitet. Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein sind bei der kommunalen Wärmeplanung am weitesten fortgeschritten. Die dort schon vorhandenen Gesetze werden regelmäßig fortgeschrieben.

Das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau weist auf den sogenannten Rebound-Effekt hin. Eine energetische Sanierung von bestehenden Wohngebäuden verringert den Energiebedarf um bis zu 80 Prozent. Stellt sich die Einsparung danach nicht in dem gewünschten Umfang ein, sind Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer oft enttäuscht und ratlos.

Der Grund für den reduzierten Spareffekt ist meist das veränderte Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner nach den Umbauarbeiten. Vor der Sanierung wurde oft sparsam geheizt, nach der Sanierung ist dies häufig nicht mehr konsequent der Fall. Die Folge: Der Heizenergieverbrauch sinkt weniger stark als angenommen.

Wichtig ist daher, sich den Rebound-Effekt bewusst zu machen. Der Effekt in Kurzform: Eine energetische Sanierung spart nur entsprechend Energie ein, wenn anschließend genauso sparsam geheizt und Strom verbraucht wird wie vorher.

Das Analyse-Institut Prognos hat die Wärmepumpentechnik unter die Lupe genommen. Schließlich sollen ab dem 1. Januar 2024 neu eingebaute Wärmeerzeuger mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einbinden. Da werden überprüfbare Zahlen dringend gebraucht. Im Auftrag des Bundesverbandes Wärmepumpe e.V. hat das Institut eine Zahlenbasis zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen in vermieteten Mehrfamilienhäusern unter unterschiedlichen Rahmenbedingungen erstellt.

Das Projektteam beleuchtete die Frage der sozialen Verträglichkeit von Umbaumaßnahmen, indem die Umlegung der Kosten und deren wirtschaftliche Folgen auf Mietende und Vermietende untersucht wurden.

Aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise und unter Berücksichtigung der Förderung hat sich die Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen in mittelmäßig sanierten Mehrfamilienhäuser gegenüber dem Einsatz fossil befeuerter Wärmeerzeuger im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich verbessert, bestätigt Prognos. Der Wechsel zur Wärmepumpe sei inzwischen wirtschaftlicher als der bloße Austausch eines Gaskessels.

Der Bundesverband Wärmepumpe (BWP) nimmt Bezug auf das Ergebnis der Prognos-Studie: Mit dem Umstieg von Gas auf eine Wärmepumpe können Verbraucher:innen mehrere hundert Euro im Jahr sparen.

Die Studie vergleicht die Gesamtkosten einer Wärmepumpe mit denen eines neuen Gaskessels über eine Nutzungsdauer von fünfzehn Jahren inklusive Investitions-, Wartungs- und Betriebskosten. Bei den aktuellen Gaspreisen kann man mit einer Wärmepumpe demnach in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung in einem typischen Mehrfamilienhaus aus den Achtzigerjahren rund 65 Euro im Monat sparen, also 780 Euro im Jahr. Selbst bei fallenden Gaspreisen läge die Kostenersparnis bei mindestens 25 Euro im Monat (300 Euro im Jahr). Dabei sind nicht nur die Kosten für den Bezug der Energie (Strom bzw. Gas), sondern auch die Investitionskosten für Wärmepumpen bzw. Gaskessel berücksichtigt, die in Form der sogenannten Modernisierungsumlage auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können.

Photovoltaikanlagen erzeugen klimaneutral Strom; Wärmepumpen, Wärmenetze und andere erneuerbare Energien heizen umweltfreundlich und sind inzwischen auch für Bestandsgebäude geeignet. Bei der Wärmeversorgung sollte das Haus zuerst fit für die Erneuerbaren gemacht werden. „Damit sind Maßnahmen am und im Gebäude gemeint, etwa eine Dämmung und ein hydraulischer Abgleich der Heizung“, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau.

Bei der Stromversorgung liegt die Lösung auf dem Dach. Photovoltaikmodule sind der einzige Bestandteil des Hauses, der mehr einbringt, als er kostet. Die Photovoltaikanlage muss nicht zwingend Richtung Süden ausgerichtet sein. Auch eine Ost- oder West-Ausrichtung liefert gute Erträge.

Der Anschluss an ein Wärmenetz bietet sich an, wenn das vor Ort möglich ist. Wärmenetze werden in dicht bebauten Quartieren in den kommenden Jahren an Bedeutung zunehmen. Die Wärme stammt überwiegend aus erneuerbaren Wärmequellen – etwa aus Solarthermie oder Bioenergieanlagen.

Wärmepumpen erlauben dort, wo es kein Wärmenetz gibt, eine klimaneutrale Wärmeversorgung. Dass die Wärmeerzeuger auch im Bestand gut funktionieren, hat das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme ISE aufgezeigt. Den überwiegenden Teil der Energie gewinnen die Geräte aus ihrer direkten Umwelt, der Luft, dem Erdreich oder dem Grundwasser.

Stückholz- oder Pelletkessel kommen in Betracht für Gebäude, die kein Niedertemperaturniveau erreichen können. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist dies häufig die einzige Möglichkeit, ohne gut gedämmte Gebäudehülle annähernd klimaneutral zu heizen.

Die Tiefe Geothermie hat durch die Erdwärmenutzung großes Potenzial für Nah- und Fernwärmenetze im urbanen Raum, bleibt allerdings bisher oft in Planung und Bürokratie stecken.

Die Neuregelung wurde in Rekordzeit umgesetzt – beschlossen am 26. Juli 2022, bekannt gemacht am 27. Juli 2022 und in Kraft getreten am 28. Juli. Die Anträge auf Förderung für Komplettsanierungen werden zukünftig nur bei der staatlichen Förderbank KfW gestellt. Anträge für Einzelmaßnahmen müssen dagegen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden. Für Einzelmaßnahmen bei der Sanierung, wie beispielsweise den Fenstertausch, gelten die neuen Förderbedingungen seit dem 15. August 2022. Die Neubauförderung wird in einem späteren Schritt für das Jahr 2023 umgestaltet.

Hintergrund der Reform der Gebäudeförderung sind die hohen Preise infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, die angespannte Lage bei der Energieversorgung und die Zuspitzung der Klimakrise. „Weniger Energie zu verbrauchen, ist der günstigste und effizienteste Beitrag zu mehr Unabhängigkeit und Klimaschutz und hilft, bei den Energiekosten zu sparen“, sagte der Bundesminister für Wirtschaft und Klimaschutz Habeck.

Die allermeisten Menschen leben in älteren Häusern. Jetzt zu sanieren, Fenster auszutauschen, die Gasheizung rauszuwerfen – das hilft, um Kosten zu sparen und geht mit dem Klimaschutz Hand in Hand: Der Effekt für Energieeinsparung und Klimaschutz liegt bei der energetischen Gebäudesanierung rund um das 4,5-fache höher als im Neubau.

Damit möglichst viele bei der Sanierungsförderung zum Zuge kommen, wurden die Fördermittel für die Sanierung erhöht, die Fördersätze dagegen leicht reduziert. Bei Komplettsanierungen wird angesichts des sich verändernden Zinsumfeldes auf zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse umgestellt.

Welche einzelnen Sanierungsmaßnahmen gefördert werden und wie hoch die Zuschüsse sind, erfahren Sie unter www.bafa.de