Der große Hype um Immobilien mag zwar vorbei sein, aber die Situation ist viel besser als viele denken – jedenfalls für Kaufinteressenten. Eine Immobilie ist eine langfristige Investition in die Zukunft. Ein Blick zurück zeigt, dass die Erschwinglichkeit von Immobilien in der Vergangenheit deutlich schlechter war als heute.

Die Erschwinglichkeit von Immobilien bezieht sich auf die Fähigkeit von Personen, sich den Kauf einer Immobilie leisten zu können. Sie ist ein Maß für das Verhältnis zwischen den Kosten für den Erwerb einer Immobilie und dem verfügbaren Einkommen eines Haushaltes. Um die Erschwinglichkeit von Immobilien beurteilen zu können, müssen die Faktoren Einkommen, Zinsen und Immobilienpreise zueinander in Beziehung gesetzt werden.

Immobilien waren seit der Jahrtausendwende bis etwa 2008 stark unterbewertet. Die enormen Preissteigerungen ab 2011 bis Mitte 2022 waren lediglich eine Aufholbewegung. In diesem Zeitraum sind auch die Einkommen stark gestiegen. Zu bedenken ist auch, dass die Zinsen in den 80er und 90er Jahren etwa doppelt so hoch waren wie heute. Das Handelsblatt interpretiert das so: „Inflationsbereinigt sind Immobilien seit 1980 nur um 15,5 Prozent teurer geworden. Gemessen an der gestiegenen Kaufkraft sind sie heute sogar deutlich günstiger“.

Für Immobilienkäufer ist die Erschwinglichkeit ein entscheidender Faktor. Experten erwarten für Ende dieses und Anfang nächsten Jahres einen deutlichen Anstieg der Transaktionen. Viele Finanzierungen, die vor etwa fünf bis zehn Jahren günstig abgeschlossen wurden, laufen demnächst aus. Da Anschlussfinanzierungen teuer sind, werden mehr Objekte auf den Markt kommen und die Immobilienpreise weiter unter Druck setzen.

Die Höhe der Finanzierungszinsen hängst aufs Engste mit der Inflation zusammen. Solange sich die Inflationsrate nicht wieder in Richtung zwei Prozent bewegt, wird die Europäische Zentralbank den Leitzins hoch halten und damit die Finanzierung teuer machen. Wirtschaftsexpertinnen und -experten aus aller Welt erwarten weiterhin hohe Inflationsraten. Das geht aus dem Economic Experts Survey, einer vierteljährlichen Umfrage des ifo Instituts hervor. Danach wird die Inflationsrate in diesem Jahr weltweit sieben Prozent erreichen, im kommenden Jahr dann 5,9 Prozent und 2026 noch fünf Prozent.

Die europäischen Märkte erwarten drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. Führende Finanzdienstleister gehen nicht davon aus, dass das Niveau der Bauzinsen im Jahresverlauf deutlich sinken wird, sie rechnen eher mit einem leichten Aufwärtsdruck und starken Schwankungen in den nächsten Monaten.

Um die Belastung durch einen Immobilienkredit zu senken, reduzieren viele Darlehensnehmer die Tilgungsrate ihrer Kredite. Bis Oktober 2022 lag die Tilgungsrate noch bei zwei oder mehr Prozent, seitdem nimmt sie ab. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller ist der Darlehensnehmer schuldenfrei.

Entscheidend für die Dauer der Rückzahlung eines Darlehens ist auch die Höhe der Zinsen. Das sogenannte Zinsparadox sorgt in Zeiten hoher Zinsen dafür, dass sich die Phase der Rückzahlung verkürzt. Die gleichbleibende Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil die Kreditsumme Monat für Monat zurückgezahlt wird, fallen auf den Restbetrag immer weniger Zinsen an. Dadurch erhöht sich die Tilgung um den Betrag, um den die Zinsbelastung fällt. Das ist immerhin ein kleiner Trost für die derzeit hohen Darlehenszinsen bei der Immobilienfinanzierung.

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Doch trotz Energie-, Inflations- und Klimadilemma war der Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch 2022 ungebrochen. Das zeigt eine Untersuchung des Kreditvermittlers Dr. Klein. Wer im letzten Jahr seinen Wunsch realisiert hat, sah sich allerdings nicht nur mit hohen Immobilienpreisen konfrontiert. Durch enorme Zinsanstiege waren auch Baufinanzierungen teurer geworden. Bundesweit drehen Darlehensnehmer daher merklich an der Summe, die sie für ihr Eigenheim aufnehmen: Im Vergleich zum Vorjahr sank die durchschnittliche Kreditsumme um fünf Prozent von 388.220 Euro auf 370.670 Euro.

In Hamburg war 2022 der deutlichste Rückgang bei der Entwicklung der Darlehenshöhe zu beobachten: minus acht Prozent zum Vorjahr. Dennoch werden hier nach wie vor die höchsten Kreditsummen für Eigentum aufgenommen. Ein Bundesland verzeichnet im gesamtdeutschen Vergleich dagegen einen deutlichen Anstieg bei der Darlehenshöhe: Thüringen. Das Finanzierungsvolumens erhöhte sich dort von 272.700 Euro im Jahr 2021 auf 284.420 Euro im Jahr 2022.

Laut Qualitypool GmbH ist im Anschluss an die jüngsten Zinsentscheidungen von EZB und Fed erst einmal Ruhe eingekehrt. Die Anleihen- und Zinsmärkte haben sich beruhigt. Die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank entsprach den Erwartungen, der Leitzins wurde Anfang Februar um 50 Basispunkte auf 3,0 Prozent angehoben. Es könnte jetzt eine Zinspause folgen, in der die Europäische Zentralbank die Wirkung ihrer Maßnahmen analysiert. Das müsse aber nicht der Fall sein, falls keine deutlichen Erholungstendenzen der Verbraucherpreise absehbar sind. Im Januar ist die Inflation in Deutschland mit 8,7 Prozent höher ausgefallen als erhofft. Ein Zeichen dafür, dass die geldpolitischen Maßnahmen noch nicht im erwünschten Maß greifen. Die angestrebte Kerninflation von 2,0 Prozent liegt noch in weiter Ferne. Fazit laut Qualitypool: Die Bauzinsen verharren im verhaltenen Seitwärtstrend.

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Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 97 deutschen Städten untersucht. Danach sind die Immobilienpreise in Deutschland weiter gestiegen: Eigenheime und Eigentumswohnungen waren im Jahr 2022 im Durchschnitt um elf Prozent teurer als im vergangenen Jahr. Die Mieten nahmen gleichzeitig um vier Prozent zu und damit deutlich weniger.

Für immer mehr Regionen und Marksegmente zeichnen sich spekulative Übertreibungen an. Diese könnten bald korrigiert werden, denn mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen hat sich das Finanzierungsumfeld des Immobilienmarktes eingetrübt. „Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase“, sagt Dr. Konstantin Kholodilin von der Abteilung Makroökonomie des DIW. Wir werden also keine Krise wie in den USA oder in Spanien während der Finanzkrise erleben – aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent seien durchaus möglich.

JLL Germany sieht die Lage für einige Segmente des Immobilienmarktes deutlich negativer: Einer Analyse zufolge werden Gebäude mit schlechter Energiebilanz mit immer höheren Wertabschlägen bestraft. Die Preisdifferenz zu energieeffizienten Immobilien beträgt im ersten Halbjahr 2022 zwischen zwölf und 33 Prozent im Mittel. An Märkten mit hohem Angebotsüberhang und schlechterer Verhandlungsposition steige der Preisabschlag der Verkäufer auf fast 50 Prozent. Immobilien mit besserer Energieeffizienz reagieren weniger empfindlich auf die aktuelle Versorgungskrise. Bei den Nettokaltmieten fällt der Abschlag mit durchschnittlich 2,5 Prozentpunkten niedriger aus als bei den Kaufpreisen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Immobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise stabil bleiben wird. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen, doch eine extreme, übermäßig um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte ist nicht zu erwarten.

Die Baufinanzierungszinsen haben sich seit Jahresbeginn fast vervierfacht, ein signifikanter Rückgang bei den Preisen bleibt jedoch aus. Ebenso machen höhere Lebenshaltungskosten, die oft von den Bankenseite einkalkuliert werden, den Immobilienkauf schwieriger.

Die Folgen des starken Zinsanstiegs in Kombination mit den unsicheren Konjunkturaussichten trüben die Stimmung an den Finanzierungsmärkten. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), ein von JLL und dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise erhobener Stimmungsindikator für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, ist im zweiten Quartal 2022 deutlich eingebrochen.

Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Bewertet werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Der Indikator für die Situation ist um 53,4 Punkte auf minus 55 Punkte gesunken, der Indikator für die zukünftige Erwartung verschlechtert sich um 35,5 Punkte auf minus 48,3 Punkte.

Diese gravierenden Veränderungen sind eine Reaktion auf die aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken. Die Einschätzungen spiegeln die Sorge über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die sich auf die Immobilienmärkte auswirken kann.

Die Verschlechterung am Wohnfinanzierungsmarkt sollte nach Ansicht der Fachleute aber nicht überbewertet werden. Wer jetzt eine Wohnimmobilie finanzieren will, kann mehrere Stellschrauben nutzen, um die monatliche Rate bezahlbar zu halten. Außer den Zinsen wirken sich die Tilgung, die Höhe des Eigenkapitals und auch die Dauer der Zinsbindung auf die Finanzierung aus.

Nach Ansicht von Fachleuten wird die Erhöhung des Leitzinses um 0,5 Prozent vom Juli 2022 durch die Europäische Zentralbank vermutlich keinen weiteren Aufwärtstrend bei den Bauzinsen nach sich ziehen.

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Die Hauptaufgabe der Europäischen Zentralbank (EZB) ist die Sicherung der Preisniveaustabilität in der Eurozone. Als Hüterin der Währung ist die EZB zusammen mit den Zentralbanken der europäischen Staaten die Refinanzierungsquelle der Kreditinstitute. Sie bestimmt die Geldpolitik für das Euro-Währungsgebiet.

Die Entscheidungen der EZB haben direkten Einfluss auf die Baufinanzierung. Wegen der aktuellen Rahmenbedingungen strafft die Europäische Zentralbank derzeit ihre Geldpolitik. Dabei befindet sich die Zinsentwicklung in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck einerseits und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten andererseits.

Die EZB-Chefin Christine Lagarde erwartet für 2022 eine Inflationsrate von 5,1 Prozent und für 2023 von 2,1 Prozent. Eine schnellere Reduzierung der Anleihekäufe als geplant soll dem entgegenwirken. Ein erster Zinsschritt wird frühestens Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres erwartet. Ein massives Gegensteuern wie in den USA zeichnet sich derzeit nicht ab.

Wegen der großen Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg behält sich die EZB-Chefin maximale Flexibilität vor. Der Spielraum für mögliche Zinserhöhungen ist überdies begrenzt, weil davon auch die am stärksten verschuldeten Euro-Länder betroffen wären. Die Notenbank will sich offensichtlich Zeit nehmen für die Zinswende.

Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, müssen mit schwankenden Kursen rechnen. Langfristig gehen Experten von steigenden Zinsen aus.

Für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen ist der Zeitpunkt jetzt noch günstig. Die Erwartung einer Zinswende in Europa wird bei Immobilientransaktionen nach und nach eingepreist werden.

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Hinterfragen Sie lieber einmal mehr!
Banken gibt es unzählige. Hinterfragen Sie die Zinssätze, Gebühren und verhandeln Sie mit Ihrem Berater über die individuellen Kondition. Finanzierung ist nicht gleich Finanzierung! Mit welcher Absicht wird das Objekt gekauft? Je nach Funktion unterscheidet sich das Vorgehen, manchmal empfiehlt es sich z.B. mit möglichst hohem Eigenkapitalanteil einzusteigen. So verringert sich die Kreditlaufzeit und auch die Summe, der zu zahlenden Zinsen an die Bank.

Aufpassen bei den Zinsen
Leicht werden Sie bei der Planung übersehen, die sogenannten „Bereitstellungszinsen“ der Banken. Übersetzt sind das Zinsen, die erhoben werden, wenn Sie Ihre Darlehenssumme längere Zeit nicht in Anspruch nehmen. Zinsen fallen an, da die Bank eine große Kredit-Summe für lange Zeit bereithalten muss. Dies ist besonders wichtig da es bei Bauprojekten immer wieder zu Verzögerungen kommen kann.

Achtung bei den Erwerbs-/Kaufnebenkosten
Hier handelt es sich beispielsweise um Kosten für die Baugenehmigungen, Notare, Versicherungen und Makler sowie die Grunderwerbsteuer. Sie variieren je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent der eigentlichen Erwerbskosten. Hier ist es extrem wichtig eine genaue Summe zu kennen, die auf Sie zukommen könnte. Informieren Sie sich gut, welche genauen Voraussetzungen für Ihre Baufinanzierung gegeben sind.

Eine Haushaltsrechnung verhindert Unsicherheiten
Für ihren Finanzierungsberater müssen Sie Ihre finanzielle Situation transparent machen. Erstellen Sie vorsorglich eine Haushaltsrechnung inklusive aller regelmäßigen Belastungen. Das erspart Verzögerungen und lässt Sie souveräner auftreten beim Erstgespräch.

Finanzierungs-Dokumente vollständig bündeln
Steuerbescheid, Lageplan, Grundbuchauszug, … nicht jedes Dokument hat man gleich griffbereit. Für die Finanzierung sind sie jedoch unumgänglich. Umso wichtiger ist es, frühzeitig mit der Sammlung entsprechender Papiere zu beginnen. Diese Dokumente werden zu Ihrer Finanzierung benötigt:

Objektbezogene Dokumente
• Kopie des Kaufvertrags
• Objektangaben
• Kosten/ Baukostenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte/Lageplan
• Baupläne/Grundriss
• Foto der Immobilie
• Baubeschreibung (bei Neubau)

Personenbezogene Dokumente
• Personalausweis/ Reisepass
• Gehalts-/Lohnabrechnung der letzten drei Monate
• Nachweis des Vorjahreseinkommens
• Einkommensbescheid Vorjahr
• ggf. Einkommenssteuererklärung
• Eigenmittelnachweis (z. B. Kontoauszüge)

Bei Selbstständigen:
• Unterschriebene Jahresabschlüsse / Einnahmen-Überschuss-Rechnung der letzten zwei Jahre
• Unterschriebene aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre