Noch drücken Finanzierungsexperten ihre Hoffnungen oft mit „könnte, würde, dürfte, sollte“ aus. Doch auf dem Immobilienmarkt macht sich Frühlingsstimmung breit. Zwar hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen im Januar noch nicht gesenkt. Das LBBW-Research geht aber davon aus, dass die EZB im Juni eine erste Zinssenkung vornehmen wird. Bei den Zehnjahreszinsen wird im Jahr 2024 Kontinuität erwartet, wenn auch mit einigen Schwankungen. Und weiter: „Niedrigere Zinsen könnten zu günstigeren Krediten für Bauherren und Käufer führen, was wiederum zu mehr Investitionen auf dem Immobilienmarkt führen könnte. Dies würde dazu beitragen, einem möglichen Preisrückgang entgegenzuwirken – eine Entwicklung, auf die viele Akteure im Immobilienmarkt in diesem Jahr hoffen“.

Die Preise von Wohnimmobilien sinken weiter – aber die Talsohle ist in Sicht: Das LBBW Research erwartet nur noch einen moderaten Preisrückgang von rund fünf Prozent. Gründe dafür sind der Rückgang der Hypothekenzinsen und der Anleiherenditen seit Oktober vergangenen Jahres mit deutlichen Entlastungen für den Wohnimmobilienmarkt. Hinzu kommen die anhaltende Wohnraumknappheit und der stockende Neubau.

„Zugleich gibt es aber auch keinen Anlass zur Eile, denn das Zinsniveau dürfte zu einem dauerhaft niedrigeren Bewertungsniveau von Wohnimmobilien führen“, sagt Martin Güth. „Die Hypothekenzinsen werden Ende 2024 rund 3,5 Prozent betragen und damit ein ähnlich niedriges Niveau haben wie Anfang 2023. Auch das mindert den Abwärtsdruck.“

Seit dem Höhepunkt im zweiten Quartal 2022 sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Durchschnitt um 10,9 Prozent (Destatis) gesunken. Allerdings treffe das nicht alle Gebäude gleichermaßen zu. Die Preise von Neubauten sind deutlich stabiler als die von Bestandsgebäuden. Wesentlicher Grund dafür sind die bei älteren Häusern erforderlichen hohen Investitionen in die Energieeffizienz. Der Indexwert für Mehrfamilienhäuser sank in großen Städten im dritten Quartal auf den niedrigsten Stand seit fünf Jahren. Gegenüber dem Höhepunkt im zweiten Quartal 2022 bedeutet das einen Preisrückgang von 27 Prozent.

Der EZB-Rat hat eine weitere Zinserhöhung um 25 Basispunkte beschlossen. Damit liegt der Zinssatz für Refinanzierungsgeschäfte der Banken bei 4,5 Prozent. Die Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufe bleiben damit vorerst angespannt.

Christine Lagarde, Präsidentin der EZB, begründete die Entscheidung folgendermaßen: „Die Inflation geht weiter zurück. Es wird jedoch nach wie vor erwartet, dass sie zu lange zu hoch bleiben wird. Wir sind entschlossen, für eine zeitnahe Rückkehr der Inflation zu unserem mittelfristigen Ziel von zwei Prozent zu sorgen“.

„Die Inflation bleibt trotz der konjunkturellen Abkühlung hoch. Für das Jahr 2024 hat die EZB ihre Inflationsprognose erhöht, vor diesem Hintergrund ist die Zinserhöhung folgerichtig“, sagt der ifo-Präsident Clemens Fuest.

Friedrich Heinemann, Ökonom am Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung erklärt: „Diese Entschlossenheit in der Inflationsbekämpfung ist vor allem ein Signal an die Lohnpolitik: Tarifverhandlungen sollen sich darauf verlassen können, dass spätestens 2025 die Rückkehr zur Preisstabilität gelingt (…). Das heutige Signal ist wichtig und wertvoll.“

Zur erneuten Erhöhung des Leitzinses sagt Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA): „Es war erwartbar, dass die EZB die Zinsschraube weiter nach oben dreht. Allen Beteiligten muss allerdings klar sein, dass die Verschärfung der Geldmarktpolitik die Immobilienbranche unter enormen Druck setzt.“

Prof. Dr. Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel, kommentierte bereits die vorige Leitzinserhöhung im Juli 2023 so: „Die EZB hat im Kampf gegen die Inflation wirkungsvoll Zähne gezeigt, die Inflationsrate hat sich gegenüber ihrem Höchststand etwa halbiert.“ Und weiter: „Die Effekte der Zinserhöhungen sind inzwischen deutlich sichtbar: Der Immobilienmarkt ist eingebrochen (…)“.

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Die Höhe der Finanzierungszinsen hängst aufs Engste mit der Inflation zusammen. Solange sich die Inflationsrate nicht wieder in Richtung zwei Prozent bewegt, wird die Europäische Zentralbank den Leitzins hoch halten und damit die Finanzierung teuer machen. Wirtschaftsexpertinnen und -experten aus aller Welt erwarten weiterhin hohe Inflationsraten. Das geht aus dem Economic Experts Survey, einer vierteljährlichen Umfrage des ifo Instituts hervor. Danach wird die Inflationsrate in diesem Jahr weltweit sieben Prozent erreichen, im kommenden Jahr dann 5,9 Prozent und 2026 noch fünf Prozent.

Die europäischen Märkte erwarten drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. Führende Finanzdienstleister gehen nicht davon aus, dass das Niveau der Bauzinsen im Jahresverlauf deutlich sinken wird, sie rechnen eher mit einem leichten Aufwärtsdruck und starken Schwankungen in den nächsten Monaten.

Um die Belastung durch einen Immobilienkredit zu senken, reduzieren viele Darlehensnehmer die Tilgungsrate ihrer Kredite. Bis Oktober 2022 lag die Tilgungsrate noch bei zwei oder mehr Prozent, seitdem nimmt sie ab. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller ist der Darlehensnehmer schuldenfrei.

Entscheidend für die Dauer der Rückzahlung eines Darlehens ist auch die Höhe der Zinsen. Das sogenannte Zinsparadox sorgt in Zeiten hoher Zinsen dafür, dass sich die Phase der Rückzahlung verkürzt. Die gleichbleibende Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil die Kreditsumme Monat für Monat zurückgezahlt wird, fallen auf den Restbetrag immer weniger Zinsen an. Dadurch erhöht sich die Tilgung um den Betrag, um den die Zinsbelastung fällt. Das ist immerhin ein kleiner Trost für die derzeit hohen Darlehenszinsen bei der Immobilienfinanzierung.

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Die Immobilienpreise waren im Jahr 2021 noch um 11,5 und im Jahr 2022 immerhin noch um 5,3 Prozent gestiegen, teilt das statische Bundesamt mit. Die Preiswende setzte um den Jahreswechsel 2022 / 2023 ein. Sowohl in den Städten als auch in ländlichen Regionen waren bereits im 4. Quartal 2022 Preisrückgänge zu verzeichnen. Dabei sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stärker als die Preise für Eigentumswohnungen.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kreisfreien Großstädten gingen um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, während die Preise für Eigentumswohnungen in den Städten lediglich um ein Prozent abnahmen. In den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren Ein- und Zweifamilienhäuser 5,5 Prozent günstiger. Eigentumswohnungen waren dort sogar ein Prozent teurer als im Vorjahresquartal.

Das IW-Institut in Köln kommentiert die aktuelle Immobilienpreisentwicklung: „Zwischen 2010 und 2021 kannten die Wohnimmobilienpreise nur eine Richtung, nämlich nach oben. Seit 2015 sind die Preise für bestehende Wohnimmobilien um mehr als 65 Prozent gestiegen. Wesentliche Treiber dieser Entwicklung waren das robuste Wirtschaftswachstum, die starke Zuwanderung und vor allem stetig fallenden Zinsen.“

Und weiter: Es sei nicht davon auszugehen, dass die Preise noch viel stärker nachgeben. Dafür sprechen insgesamt drei Gründe: Wenn die Teuerungsraten zurückgehen, sinken auch die Zinsen wieder. Wie schnell dies gelingt, sei schwer zu prognostizieren. Der Rückgang der Neubautätigkeit verstärkt die Knappheit im Markt und erhöht die Nachfrage. Eine ähnliche Wirkung habe die hohe Zuwanderung. Die Bevölkerung ist um 1,2 Millionen Menschen gewachsen, was einem zusätzlichen Wohnungsbedarf von rund 600.000 Wohnungen entspricht. Die Knappheit im Wohnungsmarkt wirkt stabilisierend auf die Preise. Insgesamt sei eher von einer Seitwärtsbewegung der Preise als von einem Preiseinbruch auszugehen.

Doch trotz Energie-, Inflations- und Klimadilemma war der Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch 2022 ungebrochen. Das zeigt eine Untersuchung des Kreditvermittlers Dr. Klein. Wer im letzten Jahr seinen Wunsch realisiert hat, sah sich allerdings nicht nur mit hohen Immobilienpreisen konfrontiert. Durch enorme Zinsanstiege waren auch Baufinanzierungen teurer geworden. Bundesweit drehen Darlehensnehmer daher merklich an der Summe, die sie für ihr Eigenheim aufnehmen: Im Vergleich zum Vorjahr sank die durchschnittliche Kreditsumme um fünf Prozent von 388.220 Euro auf 370.670 Euro.

In Hamburg war 2022 der deutlichste Rückgang bei der Entwicklung der Darlehenshöhe zu beobachten: minus acht Prozent zum Vorjahr. Dennoch werden hier nach wie vor die höchsten Kreditsummen für Eigentum aufgenommen. Ein Bundesland verzeichnet im gesamtdeutschen Vergleich dagegen einen deutlichen Anstieg bei der Darlehenshöhe: Thüringen. Das Finanzierungsvolumens erhöhte sich dort von 272.700 Euro im Jahr 2021 auf 284.420 Euro im Jahr 2022.

Laut Qualitypool GmbH ist im Anschluss an die jüngsten Zinsentscheidungen von EZB und Fed erst einmal Ruhe eingekehrt. Die Anleihen- und Zinsmärkte haben sich beruhigt. Die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank entsprach den Erwartungen, der Leitzins wurde Anfang Februar um 50 Basispunkte auf 3,0 Prozent angehoben. Es könnte jetzt eine Zinspause folgen, in der die Europäische Zentralbank die Wirkung ihrer Maßnahmen analysiert. Das müsse aber nicht der Fall sein, falls keine deutlichen Erholungstendenzen der Verbraucherpreise absehbar sind. Im Januar ist die Inflation in Deutschland mit 8,7 Prozent höher ausgefallen als erhofft. Ein Zeichen dafür, dass die geldpolitischen Maßnahmen noch nicht im erwünschten Maß greifen. Die angestrebte Kerninflation von 2,0 Prozent liegt noch in weiter Ferne. Fazit laut Qualitypool: Die Bauzinsen verharren im verhaltenen Seitwärtstrend.

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Die Erhöhung des Leitzinses erfolgte im Dezember 2022 nur um 0,5 Prozent und nicht wie ursprünglich angenommen um 0,75 Prozent. Die Notenbanker wollen weitere Zinsschritte von der jeweiligen „Datenlage“ abhängig machen – also von der Inflationsrate und der Entwicklung der Wirtschaft.

Nachdem die Wirtschaftsleistung im Jahr 2022 um mehr als 1,5 Prozent gewachsen war, werde die Wirtschaftsleistung im Jahr 2023 um 0,75 Prozent sinken, prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Das Ifo Institut ist optimistischer. Es rechnet mit einer milderen Winterrezession als erwartet. Die Wirtschaftsleistung 2023 werde nur um 0,1 Prozent schrumpfen. Die Inflationsrate werde von 7,8 Prozent im Jahr 2022 auf 6,4 Prozent im Jahr 2023 sinken. Beide Zahlen sind deutlich niedriger als noch im Herbst angenommen, weil sie nun die Strom- und Gaspreisbremse berücksichtigen.

Die anhaltend schlechten Rahmenbedingungen haben bei den deutschen Immobilienfinanzierern zu einem spürbaren Stimmungsabfall geführt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), ein quartalsweise erhobener Stimmungsindikator, ist zum vierten Mal in Folge gesunken. Der Wohnungssektor ist von der wirtschaftlichen Lage besonders stark betroffen. Die Finanzierungsinstitute handhaben die Kreditvergabestandards strenger.

Aus der Datenanalyse des Dr. Klein Trendindikators für Baufinanzierungen geht hervor, dass Erst- sowie Anschlussfinanzierungen im November 2022 durchschnittlich mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,98 Prozent aufgenommen wurden. Darlehensnehmer wählen in Zeiten höherer Zinsen vermehrt eine niedrige Tilgung, um die monatliche Darlehensrate so gering wie möglich zu halten. Kreditinstitute bieten wieder niedrigere anfängliche Tilgungssätze an und erwarten nicht mehr unbedingt eine Mindesttilgung von zwei Prozent. Kreditnehmer sollten dennoch die mögliche Tilgung sorgfältig prüfen: Je niedriger die Tilgung angesetzt ist, umso länger dauert es, bis das Darlehen zurückgeführt ist.

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Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 97 deutschen Städten untersucht. Danach sind die Immobilienpreise in Deutschland weiter gestiegen: Eigenheime und Eigentumswohnungen waren im Jahr 2022 im Durchschnitt um elf Prozent teurer als im vergangenen Jahr. Die Mieten nahmen gleichzeitig um vier Prozent zu und damit deutlich weniger.

Für immer mehr Regionen und Marksegmente zeichnen sich spekulative Übertreibungen an. Diese könnten bald korrigiert werden, denn mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen hat sich das Finanzierungsumfeld des Immobilienmarktes eingetrübt. „Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase“, sagt Dr. Konstantin Kholodilin von der Abteilung Makroökonomie des DIW. Wir werden also keine Krise wie in den USA oder in Spanien während der Finanzkrise erleben – aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent seien durchaus möglich.

JLL Germany sieht die Lage für einige Segmente des Immobilienmarktes deutlich negativer: Einer Analyse zufolge werden Gebäude mit schlechter Energiebilanz mit immer höheren Wertabschlägen bestraft. Die Preisdifferenz zu energieeffizienten Immobilien beträgt im ersten Halbjahr 2022 zwischen zwölf und 33 Prozent im Mittel. An Märkten mit hohem Angebotsüberhang und schlechterer Verhandlungsposition steige der Preisabschlag der Verkäufer auf fast 50 Prozent. Immobilien mit besserer Energieeffizienz reagieren weniger empfindlich auf die aktuelle Versorgungskrise. Bei den Nettokaltmieten fällt der Abschlag mit durchschnittlich 2,5 Prozentpunkten niedriger aus als bei den Kaufpreisen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Immobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise stabil bleiben wird. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen, doch eine extreme, übermäßig um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte ist nicht zu erwarten.

Im September 2022 ist der Europace Hauspreisindex weiter gesunken. Sinkende Immobilienpreise werden in den Segmenten Eigentumswohnungen und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser registriert. Die Preise für Eigentumswohnungen fielen im August 2022 am stärksten. Die Neubaupreise gehen wieder leicht bergauf. Der Gesamtindex nahm um -0,25 Prozent im Vergleich zum Vormonat ab. Im Vorjahreszeitraum stiegen die Preise noch um 7,97 Prozent.

Das empirica Institut meldet in seinem Immobilienpreisindex: „Deutschland leidet nicht an einer Knappheit an Wohnfläche.“ Das Institut bemerkt entgegen der Volksmeinung: „Wohnkonsum ist offensichtlich zu preiswert.“ Das gelte insbesondere für das Wohnen auf zu groß gewordenen Flächen nach Auszug der Kinder. Weil Bestandsmieten derzeit weit unter Neuvertragsmieten liegen, lohne sich der Umzug in eine kleinere Wohnung meist nicht. Die Wohnungsengpässe in den großen Städten resultierten nicht aus einem Mangel, sondern sind offenbar ein Verteilungsproblem. Das Problem ließe sich über eine Senkung der Transaktionskosten, eine Deregulierung der Bestandsmieten und eine Erhöhung der Grundsteuer mildern, rät empirica.

Das ImmoScout24 WohnBarometer zeigt auf, dass sich der Kaufmarkt für Wohnimmobilien im dritten Quartal normalisiert. Die Nachfrage verschiebe sich zwar weiter von Kauf- in Richtung Mietmarkt, pendele sich für Kaufimmobilien jedoch über dem Vor-Corona-Niveau ein. In der gesamtdeutschen Betrachtung erleben Wohnimmobilien zum Kauf weiterhin einen leichten Preisauftrieb, wenn auch moderater als in den Vorquartalen.

Der immowelt Preiskompass meldet eine sich verstärkende Trendwende und flächendeckend sinkende Immobilienpreise. Durch die gestiegenen Bauzinsen können sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten. Bereits im 2. Quartal dieses Jahres habe das verringerte Interesse an Eigentumswohnungen in vielen Städten die jahrelangen Preisanstiege beendet. Im 3. Quartal habe sich die Trendwende am Immobilienmarkt nun vollends vollzogen.

Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen sorgten für einen kleinen Lichtblick bei Darlehensnehmern. Im Sommer 2022 zeigte sich sogar ein temporärer Rückgang in der Zinsentwicklung. Baugeld wurde etwas günstiger. Die durchschnittliche Darlehenshöhe stieg wieder etwas an und beträgt jetzt durchschnittlich 300.000 Euro. Die Standardrate für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf lag im August bei 1.275 Euro. Vor einem Jahr zahlten Kreditnehmer für ein Darlehen dieser Größenordnung noch 788 Euro – das waren nur rund 62 Prozent der jetzigen Rate. Dieser Unterschied wirkt sich inzwischen auf den Immobilienmarkt aus. Kaufinteressenten verhandeln hartnäckiger über den Preis, Immobilienverkaufende müssen ihre Preiserwartungen anpassen.

Wer jetzt ein Neubauvorhaben, eine Sanierung oder den Kauf einer Immobilie finanzieren will, hat mehrere Möglichkeiten die monatliche Belastung zu beeinflussen. Eine davon ist die Zinsbindung. Darlehensnehmer sichern ihren Zinssatz inzwischen für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Ein längere Zinsbindung kostet einen Zinsaufschlag, ist aber auch sicherer als eine kurze. Um trotz höherer Bauzinsen und weiterhin hoher Immobilienpreise den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, starten Darlehensnehmer vermehrt mit einer niedrigeren Tilgung. Die durchschnittliche Tilgung liegt derzeit knapp über zwei Prozent. Trotz höherer Darlehenssummen bleibt der Beleihungsauslauf, das ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert, weiterhin konstant bei rund 81 Prozent. Käufer bringen also weiterhin verhältnismäßig viel Eigenkapital in die Finanzierung ein.

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Um die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt abzuschätzen, lohnt sich ein Blick auf den Europace Hauspreis-Index EPX. Dieser basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Über Europace werden über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Er umfasst Bestands- und Neubauhäuser sowie Eigentumswohnungen.

Der Europace Hauspreisindex zeigte bereits im Juli einen Preisrückgang für alle Segmente. Die Preise für Eigentumswohnungen fallen um minus 0,86 Prozent auf 228,65 Indexpunkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate waren die Preise noch um 7,93 Prozent gewachsen.

Auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sinken erstmals leicht mit einem Rückgang von -0,26 Prozent. Im Vorjahresvergleich lag das Wachstum mit 11,65 Prozent noch über der Zehn-Prozent-Marke. Nach den Eigentumswohnungen sinken die Preise für Bestandsimmobilien am zweitstärksten. Das Segment verzeichnet eine Abnahme von -0,69 Prozent und einen Abstieg auf 215,63 Indexpunkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate stiegen die Preise für Bestandshäuser um 8,03 Prozent.

„Käufer:innen werden in der aktuellen Lage, aufgrund der hohen Inflation und der steigenden Energiepreisen, etwas zurückhaltender. Wir sehen aber auch, dass die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen. Verkäufer:innen sind derzeit wieder eher bereit, über Kaufpreise zu sprechen und zu verhandeln. Das bedeutet, es bieten sich trotz des Zinsanstiegs auch neue Möglichkeiten für die Verbraucher:innen,” erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace.