Die Kläger im ersten Fall sind Wohnungseigentümer einer in den Jahren 1911 und 1912 im Jugendstil errichteten und unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage. Die Wohnungen der Kläger befinden sich im dritten und vierten Obergeschoss des Hinterhauses, dessen Fassade und das schmale Treppenhaus im Vergleich zum Vorderhaus eher schlicht gehalten sind. Ein Personenaufzug ist nur für das Vorderhaus vorhanden. In der Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde ein Antrag abgelehnt, das Hinterhaus barrierefrei zu erschließen. Dies sollte durch den Bau eines Personenaufzugs zum Innenhof auf eigene Kosten erfolgen.

Im zweiten Fall handelt es sich um eine Wohnanlage aus miteinander verbundenen Häusern mit Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss. Im rückwärtigen Teil der Wohnanlage befindet sich eine Gartenfläche. Ein Eigentümer möchte auf der Rückseite eines Gebäudes eine Rampe für einen barrierefreien Zugang errichten, eine Terrasse um ca. 65 cm aufschütten und das Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür ersetzen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen (BGH 09.02.2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23) entschieden: Die Grenzen einer zulässigen Bebauung wurden eingehalten. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht können die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat.

Fazit: Jeder Wohnungseigentümer kann zumutbare bauliche Veränderungen verlangen, wenn sie der behindertengerechten Nutzung dienen. Nicht zulässig sind Änderungen, die eine Wohnanlage grundlegend verändern oder einen Wohnungseigentümer benachteiligen.

Für eine Analyse von immowelt wurden die Auswirkungen verschiedener Ausstattungsmerkmale auf die Mietpreise in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sowie in Städten mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern berechnet.

In Großstädten führen Einbauküchen und insbesondere offene Küchen zu deutlich höheren Mietkosten. Einbauküchen schlagen mit 12,6 Prozent auf die Miete zu Buche. Offene Küchen sind häufig als Teil des Wohnzimmers integriert und führen zu einem durchschnittlichen Mietpreisaufschlag von 13,2 Prozent. Dieser Aufschlag könnte darauf zurückzuführen sein, dass offene Küchen häufiger in modernen und neu renovierten Wohnungen zu finden sind.

In kleineren Städten sind die Aufschläge für zusätzliche Ausstattungsmerkmale in der Regel geringer als in Großstädten.

Die höchsten Aufschläge verlangen Vermieter, die nicht nur eine Küche zur Verfügung stellen, sondern auch Betten, Schränke oder eine Waschmaschine vermieten. In den Großstädten liegt der Mietpreis für eine vollständig möblierte Wohnung durchschnittlich um 22,6 Prozent höher als für eine unmöblierte Wohnung. Rund 8,5 Prozent aller inserierten Wohnungen in den 14 untersuchten Großstädten werden komplett möbliert angeboten. Der Möblierungszuschlag zur Nettokaltmiete ist gesetzlich nicht genau geregelt.

Es gibt auch Ausstattungsmerkmale, die die Miete nur geringfügig erhöhen. 61 Prozent der auf immowelt inserierten Wohnungen in Großstädten verfügen über einen Balkon, der die Miete im Schnitt nur um 2,7 Prozent erhöht. Der Zugang zu einem Garten erhöht die Miete um 3,6 Prozent. Am geringsten ist der Mietaufschlag für Wohnungen, die über einen Aufzug im Haus verfügen. Im Vergleich zu Wohnungen ohne Aufzug beträgt der Aufschlag nur 0,8 Prozent.

Ein Team des Deutschen Zentrums für Altersfragen hat die Belastung durch Wohnkosten untersucht und dabei ein besonderes Augenmerk auf die Unterschiede zwischen Eigentums- und Miethaushalten gelegt. Für ältere Menschen – insbesondere Rentner und Rentnerinnen – ist der Anteil des Haushaltseinkommens, der für Wohnkosten aufgebracht werden muss, von besonderer Bedeutung.

Deutschland ist eines der Länder der Europäischen Union, deren Bevölkerung den höchsten Anteil ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgibt. Zum Beispiel gaben rund ein Fünftel der über 65-Jährigen 2019 mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen aus. Die steigende Wohnkostenbelastung im Alter beruht auf dem starken Rückgang des Haushaltseinkommens.

Deutliche Unterschiede gibt es zwischen Miet- und Eigentumshaushalten. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung ist schon vor dem Ruhestand bei Miethaushalten viel höher als bei Eigentumshaushalten. Während die Wohnkostenbelastung für Eigentumshaushalte mit zunehmendem Alter von 13,8 auf 15,7 Prozent ansteigt, ist der Unterschied bei Miethaushalten größer: Er steigt von 25,9 Prozent auf 28,7 Prozent.

Nach dem Übergang in den Ruhestand ist die Ungleichheit zwischen Miet- und Eigentumshaushalten noch größer. Personen mit Wohneigentum sind in einer besseren Position als zur Miete Wohnende, weil ihre Wohnkosten mit dem Übergang in den Ruhestand durch die Verringerung der Hypothekenzinszahlungen sinken. Im Gegensatz zu Eigentümern sind Mieter abhängiger von Entscheidungen des Vermieters zum Beispiel über Modernisierung und Miete. Denn Mieten und Nebenkosten sind relativ schwer zu senken. Dies gilt insbesondere auf den heute sehr angespannten lokalen Wohnungsmärkten, auf denen die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Über viele Jahre stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in jedem Jahr. In Diskussionen wurden die Gefahren einer Immobilienpreisblase beschworen. Eine aktuelle Analyse von JLL zeigt: Die Angebotsmieten steigen deutlich stärker als die Angebotskaufspreise und zwar nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mittelgroßen Städten.

In den acht Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 im Schnitt um 6,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Kaufpreise verteuerten sich im gleichen Zeitraum dagegen nur um 1,6 Prozent. Im zweiten Halbjahr 2022 gaben sie sogar gegenüber dem ersten Halbjahr um 3,1 Prozent nach. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandswohnungen.

Die Trendumkehr wird beim mittelfristigen Vergleich noch deutlicher. So stiegen die Angebotspreise in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt um 9,1 Prozent im Jahr, während die Angebotsmieten durchschnittlich nur um 3,7 Prozent pro Jahr zulegten. Als Gründe nennt die Analyse die wachsende Bevölkerung infolge der hohen Zuwanderung. Hinzu kommt, dass die Bautätigkeit wegen Inflation, Zinssteigerung und Materialknappheit zu gering ist, um für eine Entlastung am Mietwohnungsmarkt zu sorgen.

Das stärkste Plus bei den Mieten verzeichnet mit Abstand Berlin. Dort stieg die Medianmiete im Jahresvergleich um 15,5 Prozent. Dynamisch war die Steigerung auch in Leipzig und Hamburg. Unterdurchschnittlich entwickelten sich die Mieten hingegen in Frankfurt, München und Stuttgart.

Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, tragen alle Wohnungseigentümer den im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – gemeinschaftlich. Das können im Einzelfall einige tausend Euro sein.

Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die neben anderen Risiken auch Leitungswasserschäden abdeckt, eine sogenannte verbundene Gebäudeversicherung. Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 Euro beliefen. Die Gemeinschaft macht deshalb bereits seit geraumer Zeit vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hat.

Bislang beauftragte die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung und beglich die Kosten über das Gemeinschaftskonto. Sie nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um – und zwar bei Schäden im Bereich des Sondereigentums. Wegen der Schadenhäufigkeit erstattet die Versicherung nur noch etwa 25 Prozent der Kosten.

Die Klägerin, die Eigentümerin der Gewerbeinheit, wollte erreichen, dass der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird. Das käme laut Gericht jedoch nur dann in Betracht, wenn eine unbillige Belastung der Klägerin vorliegen würde (BGH, 16.09.2022, Az.V ZR 69/21).